부동산 경매 공부 : 확정일자 중요성, 부동산 경매의 장점, 경매의 종류

부동산 경매라는 것이 처음엔 어렵지만 지식을 잘 쌓아 간다면 노년까지 자산으로 남아 활용하기 좋을 거라는 생각이 듭니다. 또한 경매를 공부함으로써 부동산에 대한 기본적인 지식이 생겨서 앞으로 임대인이 되거나 임차인이 되거나 부동산 매매 계약을 하는데 많은 도움이 될 거 같습니다.

또한 시간이 지난후에 직장을 그만두게 되어도 내 시간과 노동력이 들지 않아도 자본소득을 만들어가는 기회를 만들게 되는 장점이 있습니다. 준비와 경험이 없는 투자는 실패를 할 확률이 아무래도 크게 되겠죠.

요즘 인플레이션과 금리가 많이 오르면서 부동산 경기도 좋지 않습니다. 작년에 일명 영끌로 대출을 무리하게 받은 경우엔 점점 오르는 대출금리를 견디기 어렵게 되다 보니 경매로 물건이 많이 나올 것 같기도 합니다. 지금부터 경매의 기초지식을 공부하고 권리분석에 대해 차근차근 준비해 본다면 언젠가 올 지 모르는 기회에 부동산을 저렴하게 매수할 수도 있겠죠. 주위에 보면 경매를 통해 부동산 자산을 늘려서 직장을 은퇴하신 분도 계십니다.

부동산 경매에 대해 그날그날 공부할 내용에 대하여 정리해 보겠습니다.

오늘 공부한 내용 정리

1. 확정일자의 중요성, 입찰가 작성시 주의점

임차인이 전입신고 확정일자를 받을때 전입신고가 근저당보다 먼저 되어있어야 대항력을 갖게 된다
즉 내가 임차인이 될경우에는 전입신고는 반드시 이사일에 맞춰 최대한 빠르게 해서 먼저 완료해야 차후 내가 사는 부동산이 경매로 넘어갈 경우에 내 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있다는 점 기억해야겠습니다.

입찰가를 작성할 때는 단위를 잘보고 앞에서부터 작성하도록 합니다. 막상 경매법원에서 실제 적다 보면 굉장히 떨립니다. 그래서 잘못해서 실수로 기입할 경우에 보증금을 못받게 됩니다. 소중한 자산을 지키기 위해 철저하게 주의해야 합니다.

---

2. 다른 투자인 주식이나 가상화폐 등과 비교해서 부동산 경매가 지닌 장점

① 내 수익을 결정할 수 있습니다. 미리 알고 들어갈 수가 있습니다.
② 불황기에도 투자가 가능합니다.
③ 노력한 만큼 위험요인을 제거할 수 있습니다. 미리 입찰 전에 위험요인을 없앨 수가 있습니다.
(개인이 예상하기 어려운 외부요인들에 휘둘릴 확률일 적습니다)
④ 최악의 경우라도 건물이나 땅 자체는 남는 유형자산입니다.
⑤ 각종 규제로부터 상대적으로 자유롭습니다.
⑥ 부동산 중개업소에 다녀볼 때 객관적으로 물건을 보려 노력하게 되고 일시적인 분석보다는 사전조사를 통해서 부동산의 가 치를 보는 눈이 생깁니다.
⑦ 재산을 지킬 수 있는 각종 법률과 친해질 수 있습니다. 삶에 있어서 필수적인 법률들을 미리 공부해서 어려움을 대비할 수 있습니다.

---

3. 부동산 경매의 종류

1) 강제경매 : 집행권원이 필요함
부동산에 대한 강제집행 방법의 하나로서 법원에서 채무자의 부동산을 압류, 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차 (강제집행의 하나) 집행권원이 필요합니다.
집행권원이란 일정한 사법상의 이행청구권의 존재 및 범위를 표시하고 그 청구권에 집행력을 인정한 공정의 증서를 말합니다. 즉 소송 같은 것을 진행 후에 판결된 판결문 등을 말합니다.

2) 임의 경매 : 담보권 실행을 위한 경매 (집행권원 불필요)
3) 형식적 경매 : 현물 분할이 어려운 공유물 분할을 위한 경매, 상속재산 분할을 위한 경매, 청산을 위한 경매
4) 유치권에 의한 경매 : 형식적 경매절차에 따라 실시